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🏠 Immobiliare · Lezione 5 di 8 · 9 min

La Matematica dell'Immobile in Affitto: L'Affare Funziona?

🔢 Ogni proprietario andato in rovina aveva un motivo per cui l'affare «aveva senso». Ogni proprietario che ha costruito ricchezza ha fatto i conti veri. La regola dell'1% e il tasso di capitalizzazione esistono perché le sensazioni non ti rovinino le finanze.

💡 Idea chiave

Regola dell'1%: affitto mensile ≥ 1% del prezzo. Tasso di capitalizzazione = reddito operativo netto ÷ valore × 100.

🧠 Perché conta

Due filtri rapidi: la regola dell'1% (affitto mensile ≥ 1% del prezzo di acquisto) e il tasso di capitalizzazione (reddito netto annuo ÷ valore dell'immobile × 100). Tassi del 5-10% sono generalmente sani a seconda del mercato. Fai questi conti prima di visitare — prima i numeri, poi le emozioni.

🌍 Nel mondo reale

🏠 L'immobile costa 200.000$. Affitto mensile: 1.800$. L'1% di 200.000$ = 2.000$ — non supera la regola dell'1%. Affitto annuo 21.600$, spese 9.000$ = reddito operativo netto 12.600$. Tasso di capitalizzazione = 6,3% — rispettabile di per sé, ma non supera la regola dell'1%, quindi aspettati un flusso di cassa risicato una volta che entra in gioco un mutuo. I numeri ti dicono la verità prima delle emozioni.

📌 Da ricordare

  • Regola dell'1%: filtro rapido per il potenziale flusso di cassa
  • Tasso di capitalizzazione = reddito operativo netto ÷ prezzo × 100
  • Fai i conti prima di innamorarti di un immobile

📖 Termini di questa lezione

Tasso di capitalizzazione (cap rate): Il reddito netto annuo di un immobile in affitto diviso il prezzo; un modo rapido per confrontare affari.

✅ Mettiti alla prova

Un immobile da 300.000$ si affitta a 2.500$/mese. Supera la regola dell'1%?
  1. Sì — 2.500$ ≥ 3.000$
  2. No — 2.500$ < 3.000$ (l'1% di 300.000$)
  3. Sì — ci siamo quasi
  4. La regola dell'1% vale solo per gli appartamenti

Risposta: B · No — 2.500$ < 3.000$ (l'1% di 300.000$)

L'1% di 300.000$ = 3.000$/mese. Un affitto di 2.500$ non ce la fa. Non significa che sia un cattivo affare — ma che il flusso di cassa sarà stretto.

Cosa misura il «tasso di capitalizzazione»?
  1. La rata massima del mutuo
  2. Il reddito netto annuo come % del valore dell'immobile
  3. Quanto velocemente un immobile si rivaluta
  4. Il flusso di cassa mensile prima delle spese

Risposta: B · Il reddito netto annuo come % del valore dell'immobile

Tasso di capitalizzazione = (reddito operativo netto annuo ÷ valore dell'immobile) × 100. Un tasso del 7% significa che guadagneresti il 7% l'anno su un acquisto interamente in contanti.

Perché fare i conti PRIMA di visitare?
  1. È facoltativo — la maggior parte degli affari funziona
  2. Per evitare decisioni emotive su affari che non possono generare flusso di cassa
  3. Lo richiede la banca
  4. I numeri cambiano dopo la visita

Risposta: B · Per evitare decisioni emotive su affari che non possono generare flusso di cassa

Innamorarsi di un immobile offusca il giudizio. Prima i numeri — visita solo gli affari che funzionano matematicamente. Le emozioni vengono dopo i conti.

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