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🏠 Immobilier · Leçon 5 sur 8 · 9 min

Les Maths du Locatif: Est-ce que le Deal Fonctionne?

🔢 Chaque propriétaire qui a fait faillite avait une raison pour laquelle le deal « avait du sens ». Chaque propriétaire qui a bâti sa richesse a fait les vrais calculs. La Règle du 1% et le taux de capitalisation existent pour que les émotions ne ruinent pas tes finances.

💡 Idée clé

Règle du 1%: loyer mensuel ≥ 1% du prix. Taux de Cap = RNE ÷ Valeur × 100.

🧠 Pourquoi c'est important

Deux filtres rapides: la Règle du 1% (loyer mensuel ≥ 1% du prix d'achat) et le Taux de Capitalisation (revenu net annuel ÷ valeur de la propriété × 100). Des taux de capitalisation de 5-10% sont généralement sains selon le marché. Fais ces calculs avant de visiter — les chiffres d'abord, les émotions ensuite.

🌍 Dans la vraie vie

🏠 La propriété coûte 200 000$. Loyer mensuel: 1 800$. 1% de 200k$ = 2 000$ — échoue la Règle du 1%. Loyer annuel 21 600$, dépenses 9 000$ = RNE de 12 600$. Taux de cap = 6,3% — respectable en soi, mais ça échoue la Règle du 1%, alors attends-toi à un flux de trésorerie mince une fois qu'une hypothèque entre en jeu. Les chiffres te disent la vérité avant les émotions.

📌 À retenir

  • Règle du 1%: filtre rapide du potentiel de flux de trésorerie
  • Taux de Cap = RNE ÷ prix × 100
  • Fais les calculs avant de tomber amoureux d'une propriété

📖 Termes de cette leçon

Taux de capitalisation (cap rate): Le revenu net annuel d'un bien locatif divisé par son prix ; un moyen rapide de comparer des affaires.

✅ Teste-toi

Une propriété de 300k$ se loue 2 500$/mois. Passe-t-elle la Règle du 1%?
  1. Oui — 2 500$ ≥ 3 000$
  2. Non — 2 500$ < 3 000$ (1% de 300k$)
  3. Oui — assez proche
  4. La Règle du 1% s'applique seulement aux appartements

Réponse: B · Non — 2 500$ < 3 000$ (1% de 300k$)

1% de 300 000$ = 3 000$/mois. Un loyer de 2 500$ échoue. Ça ne veut pas dire que c'est un mauvais deal — mais le flux de trésorerie sera serré.

Que mesure le « taux de capitalisation »?
  1. Le paiement hypothécaire maximum
  2. Le revenu net annuel en % de la valeur de la propriété
  3. La vitesse d'appréciation d'une propriété
  4. Le flux de trésorerie mensuel avant dépenses

Réponse: B · Le revenu net annuel en % de la valeur de la propriété

Taux de Cap = (Revenu Net d'Exploitation Annuel ÷ Valeur de la Propriété) × 100. Un taux de 7% signifie que tu gagnerais 7% par an sur un achat tout comptant.

Pourquoi faire les calculs AVANT de visiter?
  1. C'est optionnel — la plupart des deals fonctionnent
  2. Pour éviter les décisions émotionnelles sur des deals sans flux de trésorerie possible
  3. La banque l'exige
  4. Les chiffres changent après la visite

Réponse: B · Pour éviter les décisions émotionnelles sur des deals sans flux de trésorerie possible

Tomber amoureux d'une propriété embrouille le jugement. Les chiffres d'abord — ne visite que les deals qui fonctionnent mathématiquement. Les émotions viennent après les maths.

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