💸 Savvy FundsAvaa sovellus

🏠 Kiinteistöt · Oppitunti 5/8 · 9 min

Vuokrakohteen matematiikka: kannattaako kauppa?

🔢 Jokaisella konkurssiin ajautuneella vuokranantajalla oli selitys sille, miksi kauppa ”oli järkevä”. Jokainen vaurastunut vuokranantaja laski oikeat luvut. 1 %:n sääntö ja cap rate ovat olemassa, jotta tunteet eivät pilaa raha-asioitasi.

💡 Pääajatus

1 %:n sääntö: kuukausivuokra ≥ 1 % hinnasta. Cap rate = NOI (vuotuinen nettotuotto) ÷ arvo × 100.

🧠 Miksi sillä on väliä

Kaksi pikasuodatinta: 1 %:n sääntö (kuukausivuokra ≥ 1 % kauppahinnasta) ja cap rate eli kiinteistön tuottoprosentti (vuotuinen nettotuotto ÷ kiinteistön arvo × 100). 5–10 %:n cap rate on yleensä terveellä tasolla markkinasta riippuen. Laske nämä ennen kuin lähdet näytöille — ensin luvut, sitten tunteet.

🌍 Oikeassa elämässä

🏠 Kiinteistö maksaa 200 000 $. Kuukausivuokra: 1 800 $. 1 % 200 000 dollarista = 2 000 $, joten 1 %:n sääntö ei täyty. Vuosivuokra 21 600 $, kulut 9 000 $ = NOI 12 600 $. Cap rate = 6,3 % — sinänsä ihan kunnollinen, mutta koska 1 %:n sääntö ei täyty, varaudu ohueen kassavirtaan heti, kun kuvioon tulee asuntolaina. Luvut kertovat totuuden ennen kuin tunteet ehtivät.

📌 Muistettavaa

  • 1 %:n sääntö: pikasuodatin kassavirtapotentiaalille
  • Cap rate = NOI ÷ hinta × 100
  • Laske luvut ennen kuin rakastut kiinteistöön

📖 Termit tässä oppitunnissa

Cap rate (kiinteistön tuottoprosentti): Vuokrakiinteistön vuotuinen nettotulo jaettuna sen hinnalla; nopea tapa verrata kauppoja.

✅ Testaa itsesi

300 000 dollarin kiinteistön vuokra on 2 500 $/kk. Läpäiseekö se 1 %:n säännön?
  1. Kyllä — 2 500 $ ≥ 3 000 $
  2. Ei — 2 500 $ < 3 000 $ (1 % 300 000 dollarista)
  3. Kyllä — tarpeeksi lähellä
  4. 1 %:n sääntö koskee vain kerrostaloasuntoja

Vastaus: B · Ei — 2 500 $ < 3 000 $ (1 % 300 000 dollarista)

1 % 300 000 dollarista = 3 000 $ kuukaudessa. 2 500 dollarin vuokra ei riitä. Se ei tarkoita, että kauppa olisi huono — mutta kassavirta jää tiukaksi.

Mitä ”cap rate” mittaa?
  1. Asuntolainan suurinta mahdollista kuukausierää
  2. Vuotuista nettotuottoa prosentteina kiinteistön arvosta
  3. Kuinka nopeasti kiinteistön arvo nousee
  4. Kuukausittaista kassavirtaa ennen kuluja

Vastaus: B · Vuotuista nettotuottoa prosentteina kiinteistön arvosta

Cap rate = (vuotuinen nettotuotto eli NOI ÷ kiinteistön arvo) × 100. 7 %:n cap rate tarkoittaa, että tienaisit 7 % vuodessa, jos ostaisit kohteen kokonaan käteisellä.

Miksi luvut kannattaa laskea ENNEN näyttöä?
  1. Se on vapaaehtoista — useimmat kaupat onnistuvat kuitenkin
  2. Jotta et tee tunnepäätöksiä kaupoista, jotka eivät voi tuottaa kassavirtaa
  3. Pankki vaatii sitä
  4. Luvut muuttuvat näytön jälkeen

Vastaus: B · Jotta et tee tunnepäätöksiä kaupoista, jotka eivät voi tuottaa kassavirtaa

Kiinteistöön rakastuminen sumentaa arvostelukyvyn. Ensin luvut — käy katsomassa vain kohteita, jotka toimivat matemaattisesti. Tunteiden vuoro tulee vasta laskujen jälkeen.

Aloita tämä oppitunti ilmaiseksi →

Visa ja XP sovelluksessa. Ei rekisteröitymistä.

Lisää: Kiinteistöt