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🏠 Immobilien · Lektion 5 von 8 · 9 min

Mathematik der Mietimmobilie: Rechnet Sich der Deal?

🔢 Jeder Vermieter, der pleiteging, hatte einen Grund, warum der Deal „Sinn ergab". Jeder Vermieter, der Vermögen aufbaute, hat die echten Zahlen durchgerechnet. Die 1%-Regel und die Cap Rate gibt es, damit Gefühle nicht deine Finanzen ruinieren.

💡 Kernidee

1%-Regel: Monatsmiete ≥ 1% des Preises. Cap Rate = NOI ÷ Wert × 100.

🧠 Warum es wichtig ist

Zwei schnelle Filter: die 1%-Regel (Monatsmiete ≥ 1% des Kaufpreises) und die Cap Rate (jährliches Nettoeinkommen ÷ Immobilienwert × 100). Cap Rates von 5–10% gelten je nach Markt allgemein als gesund. Rechne diese durch, bevor du besichtigst — erst die Zahlen, dann die Gefühle.

🌍 Im echten Leben

🏠 Die Immobilie kostet US$ 200.000. Monatsmiete: US$ 1.800. 1% von US$ 200.000 = US$ 2.000 — die 1%-Regel ist nicht erfüllt. Jahresmiete US$ 21.600, Kosten US$ 9.000 = NOI (Net Operating Income, Nettobetriebseinkommen) US$ 12.600. Cap Rate = 6,3% — für sich genommen ordentlich, aber die Immobilie fällt bei der 1%-Regel durch, also rechne mit dünnem Cashflow, sobald eine Hypothek im Spiel ist. Die Zahlen sagen dir die Wahrheit, bevor es die Gefühle tun.

📌 Zum Merken

  • 1%-Regel: schneller Filter für das Cashflow-Potenzial
  • Cap Rate = NOI ÷ Preis × 100
  • Rechne die Zahlen durch, bevor du dich in eine Immobilie verliebst

📖 Begriffe in dieser Lektion

Kapitalisierungsrate (Cap Rate): Der jährliche Nettoertrag einer Mietimmobilie geteilt durch ihren Preis; ein schneller Vergleich von Angeboten.

✅ Teste dich

Eine Immobilie für US$ 300.000 bringt US$ 2.500 Miete im Monat. Erfüllt sie die 1%-Regel?
  1. Ja — US$ 2.500 ≥ US$ 3.000
  2. Nein — US$ 2.500 < US$ 3.000 (1% von US$ 300.000)
  3. Ja — nah genug dran
  4. Die 1%-Regel gilt nur für Wohnungen

Antwort: B · Nein — US$ 2.500 < US$ 3.000 (1% von US$ 300.000)

1% von US$ 300.000 = US$ 3.000 im Monat. US$ 2.500 Miete erfüllt sie nicht. Das heißt nicht, dass es ein schlechter Deal ist — aber der Cashflow wird knapp.

Was misst die „Cap Rate"?
  1. Die maximale Hypothekenrate
  2. Das jährliche Nettoeinkommen in % des Immobilienwerts
  3. Wie schnell eine Immobilie im Wert steigt
  4. Den monatlichen Cashflow vor Kosten

Antwort: B · Das jährliche Nettoeinkommen in % des Immobilienwerts

Cap Rate = (jährliches Net Operating Income ÷ Immobilienwert) × 100. Eine Cap Rate von 7% heißt, du würdest bei einem Barkauf jährlich 7% verdienen.

Warum die Zahlen einer Immobilie VOR der Besichtigung durchrechnen?
  1. Es ist optional — die meisten Deals gehen gut
  2. Um emotionale Entscheidungen bei Deals zu vermeiden, die keinen Cashflow bringen können
  3. Die Bank verlangt es
  4. Die Zahlen ändern sich nach der Besichtigung

Antwort: B · Um emotionale Entscheidungen bei Deals zu vermeiden, die keinen Cashflow bringen können

Sich in eine Immobilie zu verlieben trübt das Urteil. Erst die Zahlen — besichtige nur Deals, die rechnerisch funktionieren. Gefühle kommen nach der Mathematik.

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