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🏠 Bienes Raíces · Lección 5 de 8 · 9 min

Matemática de Propiedad de Alquiler: ¿Funciona el Trato?

🔢 Todo casero que quebró tenía una razón de por qué el trato 'tenía sentido'. Todo casero que construyó riqueza corrió los números reales. La Regla del 1% y la tasa de capitalización existen para que los sentimientos no arruinen tus finanzas.

💡 Idea clave

Regla del 1%: renta mensual ≥ 1% del precio. Tasa de Capitalización = INO ÷ Valor × 100.

🧠 Por qué importa

Dos filtros rápidos: La Regla del 1% (renta mensual ≥ 1% del precio de compra) y la Tasa de Capitalización (ingreso neto anual ÷ valor de la propiedad × 100). Las tasas de capitalización del 5-10% generalmente son sanas dependiendo del mercado. Corre estos antes de visitar — números primero, emociones segundo.

🌍 En el mundo real

🏠 La propiedad cuesta $200,000. Renta mensual: $1,800. 1% de $200k = $2,000 — no pasa la Regla del 1%. Renta anual $21,600, gastos $9,000 = INO $12,600. Tasa de capitalización = 6.3% — respetable por sí sola, pero no pasa la Regla del 1%, así que espera un flujo de caja escaso una vez que entra una hipoteca. Los números te dicen la verdad antes que las emociones.

📌 Para recordar

  • Regla del 1%: filtro rápido para el potencial de flujo de caja
  • Tasa de Capitalización = INO ÷ precio × 100
  • Corre los números antes de enamorarte de una propiedad

📖 Términos de esta lección

Tasa de capitalización (cap rate): El ingreso neto anual de una propiedad en renta dividido entre su precio; una forma rápida de comparar.

✅ Ponte a prueba

Una propiedad de $300k se renta por $2,500/mes. ¿Pasa la Regla del 1%?
  1. Sí — $2,500 ≥ $3,000
  2. No — $2,500 < $3,000 (1% de $300k)
  3. Sí — bastante cerca
  4. La Regla del 1% solo aplica a apartamentos

Respuesta: B · No — $2,500 < $3,000 (1% de $300k)

1% de $300,000 = $3,000/mes. La renta de $2,500 no pasa. No significa que sea un mal trato — pero significa que el flujo de caja será ajustado.

¿Qué mide la 'tasa de capitalización'?
  1. El pago máximo de la hipoteca
  2. El ingreso neto anual como % del valor de la propiedad
  3. Qué tan rápido se aprecia una propiedad
  4. El flujo de caja mensual antes de gastos

Respuesta: B · El ingreso neto anual como % del valor de la propiedad

Tasa de Capitalización = (Ingreso Neto Operativo Anual ÷ Valor de la Propiedad) × 100. Una tasa del 7% significa que ganarías 7% al año en una compra totalmente en efectivo.

¿Por qué correr los números de la propiedad ANTES de visitar?
  1. Es opcional — la mayoría de los tratos funcionan
  2. Para evitar decisiones emocionales en tratos que no pueden generar flujo de caja
  3. El banco lo exige
  4. Los números cambian después de visitar

Respuesta: B · Para evitar decisiones emocionales en tratos que no pueden generar flujo de caja

Enamorarte de una propiedad nubla el juicio. Números primero — solo visita tratos que funcionen matemáticamente. Las emociones van después de la matemática.

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