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🏠 Imóveis · Lição 5 de 8 · 9 min

A Matemática do Imóvel Alugado: O Negócio Funciona?

🔢 Todo locador que quebrou tinha um motivo pelo qual o negócio «fazia sentido». Todo locador que construiu riqueza fez as contas de verdade. A regra do 1% e a taxa de capitalização existem para sentimentos não arruinarem suas finanças.

💡 Ideia-chave

Regra do 1%: aluguel mensal ≥ 1% do preço. Taxa de capitalização = renda operacional líquida ÷ valor × 100.

🧠 Por que importa

Dois filtros rápidos: a regra do 1% (aluguel mensal ≥ 1% do preço de compra) e a taxa de capitalização (renda líquida anual ÷ valor do imóvel × 100). Taxas de 5-10% costumam ser saudáveis dependendo do mercado. Faça essas contas antes de visitar — números primeiro, emoções depois.

🌍 No mundo real

🏠 O imóvel custa US$ 200.000. Aluguel mensal: US$ 1.800. 1% de US$ 200 mil = US$ 2.000 — não passa na regra do 1%. Aluguel anual US$ 21.600, despesas US$ 9.000 = renda líquida US$ 12.600. Taxa de capitalização = 6,3% — respeitável por si só, mas não passa na regra do 1%, então espere um fluxo de caixa magro quando entrar um financiamento. Os números te contam a verdade antes das emoções.

📌 Para lembrar

  • Regra do 1%: filtro rápido para potencial de fluxo de caixa
  • Taxa de capitalização = renda líquida ÷ preço × 100
  • Faça as contas antes de se apaixonar por um imóvel

📖 Termos desta lição

Cap rate (taxa de capitalização): A renda líquida anual de um imóvel alugado dividida pelo preço; um jeito rápido de comparar negócios.

✅ Teste-se

Um imóvel de US$ 300 mil aluga por US$ 2.500/mês. Passa na regra do 1%?
  1. Sim — US$ 2.500 ≥ US$ 3.000
  2. Não — US$ 2.500 < US$ 3.000 (1% de US$ 300 mil)
  3. Sim — quase lá
  4. A regra do 1% só vale para apartamentos

Resposta: B · Não — US$ 2.500 < US$ 3.000 (1% de US$ 300 mil)

1% de US$ 300.000 = US$ 3.000/mês. Aluguel de US$ 2.500 não passa. Não significa que é ruim — mas que o fluxo de caixa será apertado.

O que a «taxa de capitalização» mede?
  1. A parcela máxima do financiamento
  2. Renda líquida anual como % do valor do imóvel
  3. Quão rápido um imóvel valoriza
  4. Fluxo de caixa mensal antes das despesas

Resposta: B · Renda líquida anual como % do valor do imóvel

Taxa de capitalização = (renda operacional líquida anual ÷ valor do imóvel) × 100. Uma taxa de 7% significa que você ganharia 7% ao ano numa compra à vista.

Por que fazer as contas ANTES de visitar?
  1. É opcional — a maioria dos negócios dá certo
  2. Para evitar decisões emocionais em negócios que não geram fluxo de caixa
  3. O banco exige
  4. Os números mudam depois da visita

Resposta: B · Para evitar decisões emocionais em negócios que não geram fluxo de caixa

Se apaixonar por um imóvel embaça o julgamento. Números primeiro — só visite negócios que funcionam matematicamente.

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