💸 Savvy FundsΆνοιξε την εφαρμογή

🏠 Ακίνητα · Μάθημα 5 από 8 · 9 min

Μαθηματικά Ενοικιαζόμενου: Λειτουργεί η Συμφωνία;

🔢 Κάθε ιδιοκτήτης που χρεοκόπησε είχε έναν λόγο που η συμφωνία «έβγαζε νόημα». Κάθε ιδιοκτήτης που έχτισε πλούτο έτρεξε τους πραγματικούς αριθμούς. Ο Κανόνας 1% και ο συντελεστής κεφαλαιοποίησης υπάρχουν ώστε τα συναισθήματα να μην καταστρέψουν τα οικονομικά σου.

💡 Βασική ιδέα

Κανόνας 1%: μηνιαίο ενοίκιο ≥ 1% της τιμής. Συντελεστής Κεφαλαιοποίησης = Καθαρό Λειτουργικό Εισόδημα ÷ Αξία × 100.

🧠 Γιατί έχει σημασία

Δύο γρήγορα φίλτρα: Ο Κανόνας 1% (μηνιαίο ενοίκιο ≥ 1% της τιμής αγοράς) και ο Συντελεστής Κεφαλαιοποίησης (ετήσιο καθαρό εισόδημα ÷ αξία ακινήτου × 100). Συντελεστές 5-10% είναι γενικά υγιείς ανάλογα με την αγορά. Τρέξε αυτά πριν την επίσκεψη — πρώτα οι αριθμοί, μετά τα συναισθήματα.

🌍 Στον πραγματικό κόσμο

🏠 Ακίνητο κοστίζει 200.000$. Μηνιαίο ενοίκιο: 1.800$. 1% των 200.000$ = 2.000$ — αποτυγχάνει στον Κανόνα 1%. Ετήσιο ενοίκιο 21.600$, έξοδα 9.000$ = Καθαρό Λειτουργικό Εισόδημα 12.600$. Συντελεστής = 6,3% — αξιοπρεπής από μόνος του, αλλά αποτυγχάνει στον Κανόνα 1%, οπότε περίμενε ισχνές ταμειακές ροές μόλις μπει στη μέση στεγαστικό. Οι αριθμοί σου λένε την αλήθεια πριν το κάνουν τα συναισθήματα.

📌 Να θυμάσαι

  • Κανόνας 1%: γρήγορο φίλτρο για δυνατότητα ταμειακής ροής
  • Συντελεστής Κεφαλαιοποίησης = Καθαρό Λειτουργικό Εισόδημα ÷ τιμή × 100
  • Τρέξε τους αριθμούς πριν ερωτευτείς ένα ακίνητο

📖 Όροι αυτού του μαθήματος

Απόδοση ακινήτου (cap rate): Το καθαρό ετήσιο εισόδημα ενός ενοικιαζόμενου ακινήτου διά την τιμή του· γρήγορος τρόπος σύγκρισης.

✅ Δοκίμασε τον εαυτό σου

Ένα ακίνητο 300.000$ νοικιάζεται 2.500$/μήνα. Περνά τον Κανόνα 1%;
  1. Ναι — 2.500$ ≥ 3.000$
  2. Όχι — 2.500$ < 3.000$ (1% των 300.000$)
  3. Ναι — αρκετά κοντά
  4. Ο Κανόνας 1% ισχύει μόνο για διαμερίσματα

Απάντηση: B · Όχι — 2.500$ < 3.000$ (1% των 300.000$)

1% των 300.000$ = 3.000$/μήνα. Το ενοίκιο 2.500$ αποτυγχάνει. Δεν σημαίνει ότι είναι κακή συμφωνία — αλλά σημαίνει ότι η ταμειακή ροή θα είναι σφιχτή.

Τι μετράει ο «συντελεστής κεφαλαιοποίησης»;
  1. Τη μέγιστη πληρωμή στεγαστικού
  2. Το ετήσιο καθαρό εισόδημα ως % της αξίας ακινήτου
  3. Πόσο γρήγορα ανατιμάται ένα ακίνητο
  4. Τη μηνιαία ταμειακή ροή πριν τα έξοδα

Απάντηση: B · Το ετήσιο καθαρό εισόδημα ως % της αξίας ακινήτου

Συντελεστής Κεφαλαιοποίησης = (Ετήσιο Καθαρό Λειτουργικό Εισόδημα ÷ Αξία Ακινήτου) × 100. Ένας συντελεστής 7% σημαίνει ότι θα κέρδιζες 7% ετησίως σε μια αγορά με μετρητά.

Γιατί να τρέχεις τους αριθμούς ΠΡΙΝ την επίσκεψη;
  1. Είναι προαιρετικό — οι περισσότερες συμφωνίες βγαίνουν καλά
  2. Για να αποφύγεις συναισθηματικές αποφάσεις σε συμφωνίες που δεν βγάζουν ταμειακή ροή
  3. Το απαιτεί η τράπεζα
  4. Οι αριθμοί αλλάζουν μετά την επίσκεψη

Απάντηση: B · Για να αποφύγεις συναισθηματικές αποφάσεις σε συμφωνίες που δεν βγάζουν ταμειακή ροή

Το να ερωτεύεσαι ένα ακίνητο θολώνει την κρίση. Πρώτα οι αριθμοί — επισκέψου μόνο συμφωνίες που λειτουργούν μαθηματικά. Τα συναισθήματα ανήκουν μετά τα μαθηματικά.

Ξεκίνα δωρεάν αυτό το μάθημα →

Κουίζ, XP και σερί στην εφαρμογή. Χωρίς εγγραφή.

Περισσότερα: Ακίνητα