💸 Savvy FundsDeschide aplicația

🏠 Imobiliare · Lecția 5 din 8 · 9 min

Matematica unei Proprietăți de Închiriat: Iese Tranzacția?

🔢 Fiecare proprietar care a dat faliment avea un motiv pentru care tranzacția «avea sens». Fiecare proprietar care a construit avere a făcut efectiv calculele. Regula de 1% și rata de capitalizare există ca sentimentele să nu-ți distrugă finanțele.

💡 Ideea principală

Regula de 1%: chiria lunară ≥ 1% din preț. Rata de capitalizare = venit net operațional ÷ valoare × 100.

🧠 De ce contează

Două filtre rapide: Regula de 1% (chiria lunară ≥ 1% din prețul de achiziție) și Rata de capitalizare (venit net anual ÷ valoarea proprietății × 100). Rate de capitalizare de 5-10% sunt în general sănătoase, în funcție de piață. Rulează-le înainte să mergi la vizionare — întâi cifrele, apoi emoțiile.

🌍 În lumea reală

🏠 Proprietatea costă US$ 200.000. Chiria lunară: US$ 1.800. 1% din US$ 200 mii = US$ 2.000 — pică regula de 1%. Chirie anuală US$ 21.600, cheltuieli US$ 9.000 = venit net operațional US$ 12.600. Rata de capitalizare = 6,3% — respectabilă în sine, dar pică regula de 1%, așa că așteaptă-te la un flux de numerar subțire odată ce intră în joc o ipotecă. Cifrele îți spun adevărul înainte s-o facă emoțiile.

📌 De reținut

  • Regula de 1%: filtru rapid pentru potențialul de flux de numerar
  • Rata de capitalizare = venit net operațional ÷ preț × 100
  • Fă calculele înainte să te îndrăgostești de o proprietate

📖 Termeni din această lecție

Rată de capitalizare (cap rate): Venitul net anual al unui imobil închiriat împărțit la prețul lui; un mod rapid de a compara oferte.

✅ Testează-te

O proprietate de US$ 300 mii se închiriază cu US$ 2.500/lună. Trece regula de 1%?
  1. Da — US$ 2.500 ≥ US$ 3.000
  2. Nu — US$ 2.500 < US$ 3.000 (1% din US$ 300 mii)
  3. Da — e destul de aproape
  4. Regula de 1% se aplică doar la apartamente

Răspuns: B · Nu — US$ 2.500 < US$ 3.000 (1% din US$ 300 mii)

1% din US$ 300.000 = US$ 3.000/lună. O chirie de US$ 2.500 pică. Nu înseamnă că e o tranzacție proastă — dar înseamnă că fluxul de numerar va fi strâns.

Ce măsoară «rata de capitalizare»?
  1. Rata maximă la ipotecă
  2. Venitul net anual ca % din valoarea proprietății
  3. Cât de repede se apreciază o proprietate
  4. Fluxul de numerar lunar înainte de cheltuieli

Răspuns: B · Venitul net anual ca % din valoarea proprietății

Rata de capitalizare = (venit net operațional anual ÷ valoarea proprietății) × 100. O rată de 7% înseamnă că ai câștiga 7% pe an la o achiziție integral cash.

De ce să faci calculele ÎNAINTE de vizionare?
  1. E opțional — majoritatea tranzacțiilor ies bine
  2. Ca să eviți deciziile emoționale pe tranzacții care nu pot genera flux de numerar
  3. Banca o cere
  4. Cifrele se schimbă după vizionare

Răspuns: B · Ca să eviți deciziile emoționale pe tranzacții care nu pot genera flux de numerar

Să te îndrăgostești de o proprietate îți întunecă judecata. Întâi cifrele — vizitează doar tranzacțiile care ies matematic. Emoțiile vin după calcule.

Începe gratuit această lecție →

Quiz, XP și serii în aplicație. Fără cont.

Mai multe în Imobiliare